Mali Chivakul (J. Safra Sarasin): ‘China zal gaan inzetten op een lager woningaanbod’

De Chinese vastgoedsector kwakkelt. Het herstel na de coronalockdowns is uitgebleven en vooral op de huizenmarkt zijn de klappen voelbaar. Maar hoe belangrijk is deze sector eigenlijk voor de Chinese economie? Vastgoed en bouw zijn belangrijk voor de financiële stabiliteit in China, zegt Mali Chivakul, econoom opkomende markten bij bank J. Safra Sarasin.

In de Chinese steden zijn veel mensen in het bezit van een eigen huis. Het percentage huizenbezitters in China onder stedelingen (64% van de totale bevolking) is gestegen tot 96%, zo stelt de centrale bank van China. Het beschikbare vloeroppervlak per hoofd van de bevolking ligt rond de 40 vierkante meter. Dit is op hetzelfde niveau als in Europese landen.

De meeste recente schattingen laten zien dat de totale binnenlandse vastgoedactiviteit 23% in China bijdroeg aan de totale vraag in 2021. Vastgoed en bouw is goed voor ongeveer 20% van de stedelijke werkgelegenheid. Deze sector wordt ook beschouwd als systeemrelevant: belangrijk voor de financiële stabiliteit.

Vastgoedgerelateerde schulden zijn goed voor ongeveer 25% van de bankactiva en ongeveer de helft daarvan is gekoppeld aan lokale overheden.

Veel structurele verstoringen

De vraag naar huisvesting is veel groter geweest dan wat de fundamentele vraag (gedreven door gezinsvorming en upgradevraag) zou suggereren. Aan de andere kant wordt het aanbod van  vastgoedontwikkeling gecontroleerd door elke lokale overheid. Lokale ambtenaren hebben de neiging om veel te bouwen omdat vastgoedactiviteiten en infrastructuurinvesteringen (die de vastgoedontwikkeling ondersteunen) hun groeidoelstellingen en inkomsten helpen bereiken.

Deze bouwwoede, samen met de gemakkelijkere toegang tot hypotheken, was het kenmerk van de laatste hausse (vóór 2022). Toen de betaalbaarheid verslechterde, wendden lokale overheden zich meestal tot administratieve maatregelen om de vraag en de prijzen onder controle te houden. Deze maatregelen worden ook gebruikt in tijden van laagconjunctuur. De bekendste maatregel is beperkingen op de aankoop van onroerend goed. Andere maatregelen zijn prijscontroles.

Het is moeilijk om de huizenprijzen op nationaal niveau te vergelijken, omdat de huizenprijzen van stad tot stad en van regio tot regio sterk verschillen. Bovendien zijn er in China veel administratieve maatregelen van kracht, waardoor het moeilijk is om de echte markt te meten.

Veel woningbezitters

Omdat er momenteel weinig prijsstijging wordt verwacht, is de speculatieve vraag al aanzienlijk gedaald. De fundamentele vraag zal worden aangedreven door de vorming van huishoudens,
verstedelijking en upgradevraag. De eerste twee hebben de afgelopen jaren een aanzienlijke vertraging opgelopen als gevolg van de vergrijzing, het lagere huwelijkspercentage en de al hoge verstedelijking. Het hebben van een zoon is een van de bepalende factoren voor het hebben van meer dan één woning.

Een groeiende vraag wordt meestal gedreven door een uitbreiding van de gezinsgrootte of de wens naar een nieuwere woning. Het eerste (vruchtbaarheidscijfer) is sterk gedaald tijdens de pandemiejaren, terwijl de tweede zal afhangen van de werkgelegenheids- en inkomensvooruitzichten.

Meer gematigde prijsaanpassing

Wij denken dat de overheid zal inzetten op een lager toekomstig woningaanbod om een meer gematigde prijsaanpassing mogelijk te maken. De financiële sector van China kan zich geen grote daling permitteren, gezien de hoeveelheid schulden die gedekt worden door vastgoed. We verwachten dat de economische groei de komende 2-3 jaar zwak zal zijn (dichter bij 4%). Hogere overheidsuitgaven, vooral om huishoudens te ondersteunen, kunnen de neergang verzachten. Een hervorming van de fiscale relatie tussen lokale en centrale overheden en een sanering van onrendabel vastgoed kunnen het herstel versnellen.