Naar aanleiding van de opening van het grootste project ooit van de vastgoedmaatschappij Inclusio spraken we met Lionel Van Rillaer, Chief Operating Officer van de groep. Hij kadert dit « Middelweg »-project in de ruimere strategie van de groep terwijl we tegelijkertijd de talloze uitdagingen en opportuniteiten tegen het licht houden. Het blijkt dat de groep door de enorme vraag naar sociale woningen nauwelijks kan volgen en altijd een bezettingsgraad van tegen de 100% zal hebben.
INCLUSIO IN EEN NOTENDOP
Inclusio zag in 2015 het levenslicht onder impuls van onder meer Bank Degroof Petercam en kwam eind 2020 naar de beurs van Brussel. De maatschappij heeft een specifiek vastgoeddoel dat geen enkele andere gereglmenteerde vastgoedvennootschap (GVV) op de Belgische aandelenmarkt op zich heeft genomen: het vastgoed moet een sociaal karakter hebben. Enerzijds zijn dit betaalbare huurwoningen en appartementen die meestal aan sociale verhuurkantoren (SVK) worden verhuurd en faciliteiten voor mensen met specifieke noden (gehandicaptenzorg) en anderzijds sociale infrastructuur zoals scholen, gezondheidscentra, opvangtehuizen, vluchtelingencentra,…. Eind april kocht Inclusio nog een centrum voor asielzoekers in het Waalse Aywaille. En eerder haalde het een kantorencomplex van het gestopte vastgoedcertificaat Antares binnen om dit om te bouwen tot betaalbare uurwoningen. Kort samengevat: Inclusio koopt gebouwen op (die het al dan niet moet renoveren) of bouwt zelf wooneenheden. En het project « Middelweg » valt onder deze laatste noemer. Meer info over het project vindt u hier.
« Middelweg » is het grootste project van de groep en goed voor 10% van de portefeuille. Waarom zo’n groot project?
Lionel Van Rillaer: We hebben deze opportuniteit 4 à 5 jaar geleden in onze schoot geworpen gekregen en zijn ervoor gegaan. De opportuniteit kwam er nadat de vastgoedontwikkelaar Futurn de hele site had gekocht. Stedenbouwkundig was Futurn naast de ontwikkeling van bedrijfspanden voor kmo’s, zijn specialiteit, ook verplicht om woningen te bouwen maar het was daar niet in geïnteresseerd. Voor de residentiële ontwikkeling is Futurn dan bij ons terechtgekomen en zo is de samenwerking gestart. Samen hebben we dan met architecten en studiebureaus het project ontworpen en de bouwvergunning aangevraagd en gekregen. En nu is ons gedeelte van het project dus afgewerkt terwijl Futurn zijn kmo-zone ondertussen heeft verkocht.
Zitten er nog dergelijke projecten in de pijplijn?
Lionel Van Rillaer: We hebben momenteel geen projecten van een dergelijke grootteorde lopen. Het zou trouwens veel moeilijker zijn om vandaag een gelijkaardig project te doen. De bouwkosten zijn de voorbije 4 jaar, en dan vooral de laatste 2 jaar, enorm gestegen. En ook de rentes op onze kredietlijnen zijn fors toegenomen.
Welke projecten neemt u dan nog wel aan?
Lionel Van Rillaer: Er zijn vandaag veel opportuniteiten voor de reconversie van kantoorgebouwen tot residentiële woningen. En gezien de moeilijke marktomstandigheden is de kans groot dat sommige promotoren projecten zullen moeten laten vallen of stopzetten waardoor we deze tegen een lagere prijs kunnen kopen en zelf verder uitvoeren. Twee jaar geleden was er zo’n project, namelijk op de Lenniksebaan in Anderlecht met 106 appartementen. De promotor was zo goed als failliet waardoor we het overgenomen en verder afgewerkt hebben. In elke crisis zijn er opportuniteiten!
Wat zijn de gevolgen van de moeilijke marktomstandigheden voor Inclusio?
Lionel Van Rillaer: Hoe dan ook zullen we met kleinere marges moeten werken waardoor ons rendement wat lager zal liggen dan van projecten van enkele jaren geleden. Ik denk evenwel dat dit slechts tijdelijk zal zijn en binnen een jaar of twee verwacht ik dat we ons opnieuw in dezelfde marktomstandigheden zullen bevinden als voorheen. De huurprijzen, die geïndexeerd zijn, gaan ondertussen wel hoger maar ze stijgen wel minder dan de bouwkosten. Op middellange termijn zouden ze opnieuw moeten gelijklopen.
Hebt u voldoende middelen om te blijven investeren? En wat vindt u van de lage beurskoers?
Lionel Van Rillaer: We hebben vandaag genoeg eigen middelen en kredietlijnen om de groei voort te zetten en kunnen nog 100 miljoen EUR aan investeringen doen. Als die middelen zijn aangewend, zouden we dan nieuwe aandelen aan de markt moeten aanbieden en dus van onze beursnotering gebruik maken. Dan zal de vraag zich natuurlijk stellen of er voldoende kandidaten zijn om die aandelen te kopen. Vandaag is de beurskoers vrij laag (13,80 EUR ten tijde van het gesprek) ten opzichte van de intrinsieke waarde die rond de 24 EUR ligt. Voor mij is die discount van meer dan 40% vrij onbegrijpelijk. Als we dus morgen zouden stoppen en we verkopen al onze gebouwen en betalen de kredietlijnen terug dan zal er 24 EUR per aandeel overblijven. Toen we onze cijfers op 30 september 2022 hebben gepubliceerd, hebben we tevens aangekondigd dat we een brutodividend voor het jaar 2022 van minimum 0,65 EUR per aandeel zullen uitkeren. Dat is een niet te versmaden brutorendement van bijna 5%!
Hoe verklaart u het grote verschil tussen beurskoers en intrinsieke waarde?
Lionel Van Rillaer: Ik heb daar persoonlijk geen verklaring voor. Op de beursvloer spelen vraag en aanbod en vandaag zijn de verkopers blijkbaar in de meerderheid. Het spreekt natuurlijk wel voor zich dat beleggers schrik hebben gekregen van de hogere rentevoeten omdat vastgoedmaatschappijen met veel schulden werken. We zijn dan ook niet de enige vastgoedmaatschappij die is teruggevallen. De hele sector heeft in 2022 een klap van gemiddeld 40% moeten incasseren.
Wat is trouwens de impact van hogere rentevoeten op Inclusio?
Lionel Van Rillaer: We zijn goed ingedekt voor de komende 5 tot 7 jaar. Als de rentevoeten echter voor een langere periode zouden hoog blijven dan zal dit uiteindelijk op het resultaat van de vennootschap wegen. We hebben vandaag een brutorendement op onze portefeuille, onze jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door onze totale fair value, van gemiddeld 4,5%. Stel dat de rente op een kredietlijn 2 jaar geleden 1,5% bedroeg en we de helft van een project ermee financierden en de andere helft met eigen fondsen dan moet van het brutorendement 0,75% worden afgetrokken. Dat was de situatie tot zo’n 6 maanden geleden. De komende jaren zijn we gedekt dus voor ons zal er niet veel veranderen maar stel dat binnen 5 jaar de rente op 4% ligt en we doen een gelijkaardig project met de helft aan kredieten dan moet je al 2% van het brutorendement aftrekken. Het verschil is met andere woorden vrij groot.
Hoe belangrijk zijn sociale verhuurkantoren (SVK’s) voor jullie en wat is uw relatie met hen?
Lionel Van Rillaer: We werken vandaag samen met 22 SVK’s in de drie gewesten van België en ze vertegenwoordigen 60% van de onze huurinkomsten. Deze SVK’s worden gesubsidieerd door de gewesten. Wij blijven eigenaar van de gebouwen maar zij nemen al de rest op hun schouders. Ze beheren de gebouwen, zoeken huurders, innen huurgelden, zorgen voor bankwaarborgen,…. Wij krijgen elke maand onze huur van de SVK’s, zelfs als er een bepaald appartement leeg is of een huurder niet betaalt. Dit zorgt voor een enorme zekerheid voor ons. Wij komen van onze kant alleen tussen met onze technische ploeg als er een groot probleem aan het gebouw is, zoals een lek in het dak of een gasketel die vervangen moet worden. Kleinere problemen zoals een lekkende kraan bijvoorbeeld regelen zij en de factuur wordt dan naar ons gestuurd. De andere 40% zijn huurinkomsten van onder andere het Rode Kruis van België, Fedasil, SamuSocial, vzw’s,… maar ook van parkeerplaatsen die verhuurd worden aan (buurt)bewoners.
Hoe kadert energie-efficiëntie in uw strategie?
Lionel Van Rillaer: We bekijken bij elke overname of project wat de huidige energie-efficiëntie van het gebouw is op basis van de energieprestatiecertificaten (EPC’s). Als we van mening zijn dat dit verbeterd moet worden dan zullen we de nodige investeringen doen. In ons achterhoofd hebben we altijd de doelstellingen op lange termijn tegen 2050: namelijk 100 kilowattuur primaire energie per vierkante meter per jaar. De energie-efficiëntie heeft een grote invloed wanneer we een bestaand gebouw willen kopen. Indien een gebouw niet goed geïsoleerd en niet energie-efficiënt is dan gaan we minder betalen aan de verkoper. En voor nieuwbouw gaan we natuurlijk de wetgeving, die anders is in de drie gewesten, respecteren. De wetgeving van de drie gewesten gaat gelukkig wel in dezelfde richting.
Kunt u enkele concrete voorbeelden geven?
Lionel Van Rillaer: Zo hebben we zonnepannelen op een aantal van onze gebouwen. Vorige jaar hebben we ook twee warmtekrachtkoppeling-installaties (WKK) in onze gebouwen geïnstalleerd. En in oudere gebouwen zijn we met vernieuwingen bezig die altijd in een bepaalde volgorde gebeuren: we beginnen met het dak beter te isoleren, nieuwe ramen te zetten, enzovoort. Gezien de eerder aangestipte doelstellingen voor 2050 gebruiken we steeds minder en minder gas. Voor projecten in Vlaanderen van meer dan 15 eenheden kan zelfs geen gasaansluiting meer worden verkregen. Het gaat steeds meer in de richting van warmtepompen. Volgende week dienen we bijvoorbeeld een bouwaanvraag in voor een nieuw project in Anderlecht en voorzien we geen gas maar warmtepompen.
In Brussel alleen al staan 50.000 gezinnen op een wachtlijst voor een sociale woning. Bent u actief op een groeimarkt als we het zo oneerbiedig mogen stellen?
Lionel Van Rillaer: Ons grootste project bestaat slechts uit 123 appartementen terwijl 50.000 gezinnen in het Brussels Gewest op een wachtlijst staan. Dat is inderdaad een druppel op een hete plaat. En de betrokken SVK’s hebben ons trouwens laten weten dat ze allemaal in een mum van tijd werden verhuurd. Begin januari zullen deze woningen die net zijn opgeleverd en nog leeg staan, reeds volledig vol zitten. We kunnen eigenlijk niet volgen. Van zodra we een project hebben, vinden we onmiddellijk een SVK of een andere partij.
U hebt in feite altijd een bezettingsgraad van 100%?
Lionel Van Rillaer: Wij schommelen altijd tussen de 99 en 100% omdat we er niet altijd in slagen om al onze parkeerplaatsen te verhuren. We hebben dikwijls te maken met stedenbouwkundige verplichtingen om ondergrondse parkeerplaatsen te bouwen maar die raken niet altijd gevuld omdat er onvoldoende vraag van de bewoners is. In het project Middelweg moesten we 80 ondergrondse parkeerplaatsen voorzien maar we zullen er slechts 30 à 40 kunnen verhuren. De rest komt dan in onze cijfers als leegstand, vandaar dat we ook nooit een bezettingsgraad van 100% zullen halen. Als belegger kan je gezien de hoge bezettingsgraad op beide oren slapen terwijl onze huurders overheidsinstellingen die gesubsidieerd worden en de vraag naar sociale woningen niet kunnen volgen. Als je weet dat we tot nu toe nooit een betalingsprobleem hebben gehad met onze tegenpartijen dan zit je eigenlijk op een vastgoedbunker.
