Ayming Benelux heeft haar jaarlijkse studie gepubliceerd met als titel ‘Lokale en regionale fiscaliteit op kantoorgebouwen’ betreffende aanslagjaar 2024. Door het kluwen aan vastgoedbelastingen, de enorme belastingdruk op vastgoed en de actuele problematieken in kaart te brengen wil de consultant, gespecialiseerd in het optimaliseren van vastgoedbelasting, een houvast bieden aan elke onderneming binnen de vastgoedwereld. We spraken met Tanguy Jonckheere, Senior Finance Performance Consultant bij Ayming, om het rapport en de vastgoedfiscaliteit in België beter te kunnen begrijpen.
Tanguy Jonckheere
Brussel en zijn rand
Het is een lijvig rapport dat u hier kunt terugvinden en we springen bij Tanguy Jonckheere meteen naar de belangrijkste bevindingen ervan. Zeer in het oog springend voor hem zijn de gevolgen van de decentralisatie van de Belgische overheid en de hieraan gerelateerde fiscale autonomie. ‘Dit heeft tot gevolg dat er op de verschillende overheidsniveaus onroerende belastingen kunnen worden geheven wat het niet alleen zeer ingewikkeld maar tevens zeer kostelijk maakt voor ondernemingen.’ Hij onderstreept daarenboven dat het bijna onmogelijk is geworden voor voornamelijk projectontwikkelaars om de totale operationele kost van hun vastgoedproject te kunnen inschatten en beheersen. En mede door deze opstapeling van belastingen liggen de belastingen in Brussel veel hoger dan in de twee andere regio’s. ‘Elke gemeente mag zijn eigen belastingen heffen en dat zorgt in veel Brusselse gemeenten tot vreemde maar ook soms absurd hoge belastingen.’
Volgens Jonckheere mag het dan ook niet verbazen dat de Brusselse rand de meest interessante regio is om een (kantoor)gebouw te vestigen vanuit een onroerende belasting perspectief en dit ongetwijfeld als je de vergelijking maakt met de gemeenten in het Brussel Hoofdstedelijk Gewest. ‘We zien een duidelijke uitstroom naar de Brusselse rand zoals Zaventem en Diegem met als voorbeeld de Leopoldlaan. Als je de gewestgrens oversteekt, zie je meteen het verschil. Het is niet toevallig dat namen zoals PwC en EY daar nu zitten.’
Kadastraal inkomen
Een ander punt waar het rapport van Ayming bij stilstaat, is de berekeningsbasis voor de onroerende voorheffing, het kadastraal inkomen. Die is volgens de consultant volledig achterhaald en dringend aan herziening of algemene perequatie toe. ‘Het kadastraal inkomen staat al sinds 1975 vast en er worden waardes gebruikt die nog in Belgische frank staan. Natuurlijk is dat een hele moeilijke oefening en ik denk dat niemand zich daaraan durft te wagen, hoewel het broodnodig is,’ waarschuwt Tanguy Jonckheere. Bovendien heeft de administratie gewoonweg te weinig personeel om dit te kunnen doorvoeren.
Maar nog belangrijker voor hem is dat de automatische indexering van het kadastrale inkomen voor een spreekwoordelijke sneeuwbal voor elke onderneming en particulier met vastgoed in België zorgt. ‘In 2023 is de onroerende voorheffing op jaarbasis met 10% gestegen en in 2024 met 4%. De combinatie van de indexering met een verhoging van de opcentiemen kan tot absurde stijgingen leiden. De stad Gent heeft zijn opcentiemen verhoogd van 913 naar 1088. Indien wij de onroerende voorheffing vergelijken tussen 2019 en 2024 komt dit neer op een toename van 37%.
Een enorme stijging en in Brussel komt er dan nog de Gewestbelasting op niet- residentiële oppervlaktes bovenop, die dezelfde indexatie ondergaat, weliswaar de indexatiecoëfficiënt van het jaar voordien waardoor de stijging van 10% zich nu in aanslagjaar 2024 pas doet voelen.’ En hij wijst er bovendien op dat dit bij de andere prijsstijgingen moet worden gevoegd zoals onder meer die van de materiaalkosten en de rente.’
Kantoorgebouwen in Brussel
Daarnaast stelt Ayming in zijn rapport dat kantoorgebouwen in het Brussels Gewest de melkkoe zijn van de Brusselse gemeenten, om hun begroting op orde te houden. Kantoorgebouwen kennen gemiddeld een 3 tot 4 keer hogere onroerende voorheffing dan woningen en dit nog zonder de andere regionale en lokale belastingen in beschouwing te nemen. In het rapport staat voorts te lezen dat het gemiddelde percentage aan onroerende voorheffing in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 54,63% bedraagt waarvan 6 gemeentes zelfs de grens van 60% overschrijden met Schaarbeek als koploper met 66%. Maar bovenop de hoge percentages aan onroerende voorheffing in het Brussels Gewest, betalen eigenaars van niet-residentiële gebouwen de eerder vermelde Brusselse Gewestbelasting. ‘Op basis van onze gegevens bedraagt deze gemiddeld 24,6% van de onroerende voorheffing. Indien wij dit gemiddelde percentage toevoegen aan het bedrag van de onroerende voorheffing, zien wij dat de belastingdruk in 17 van de 19 gemeenten meer dan 60% bedraagt en zowaar 8 gemeenten in de schijf van + 70% vallen.’
Bovendien is het bijna onmogelijk om vandaag een vrijstelling of vermindering te bekomen van de onroerende belastingen en dit voor bepaalde nochtans logische situaties zoals bij hevige renovatiewerken. Samen met aanslepende vergunningsprocedures worden vastgoedontwikkelaars dus ontmoedigt om te investeren. ‘De enorme discrepantie tussen de moeilijke politieke en duurzame doelstellingen voor de vastgoedwereld enerzijds en de conservatieve visies van de administratie en de hoge belastingen anderzijds zorgen ervoor dat ondernemingen het door de politiek uitgestippelde vastgoedbeleid moeilijk kunnen verwezenlijken.’
En hij wijst er nog op dat er immens veel werk in Brussel is want slechts 6% van de residentiële gebouwen in Brussel zijn na 1981 gebouwd. ‘En met die vastgoedfiscaliteit maakt dat het er niet gemakkelijker op. Sommige ondernemingen wagen zich zelf niet meer in Brussel. We kennen ondernemingen die liever in Vlaanderen blijven, want daar is het toch net iets eenvoudiger en liggen de belastingen lager.’ Jonckheere ziet tenslotte meer flexibiliteit voor een vrijstelling of een vermindering in de twee andere gewesten maar hij stelt tegelijk vast dat er een duidelijke tendens is om de voorwaarden hiervoor strenger toe te passen.
Differentiëring
Daarnaast is hij zeer benieuwd hoe het met de differentiëring van de gemeentelijke opcentiemen zal verlopen. Sinds aanslagjaar 2019 hebben gemeenten in Vlaanderen de mogelijkheid om binnen hun grondgebied de gemeentelijke opcentiemen te laten variëren volgens bepaalde criteria. Voor Brussel ligt nu een wetsvoorstel bij de Raad van State waarbij de fiscale autonomie van de gemeenten extra wordt uitgebreid. ‘Zullen de Brusselse gemeenten, als de wet wordt goedgekeurd, die echt inzetten om bepaalde wijken op te waarderen zoals ze beweren en hetgeen duidelijk gerechtvaardigd is, of zal het enkel dienen om nog extra belastingen te heffen om de eindjes aan elkaar te knopen? We kunnen dit niet voorspellen, maar we vrezen wel het ergste.’ Jonckheere wijst erop dat Vlaamse gemeenten die er gebruik van maken vooral focussen op industriegebouwen maar in Brussel is er nauwelijks industrie.
Ayming maakt zich wel de bedenking dat de fiscale autonomie van de gemeenten niet onbeperkt is en alle belastingreglementen conform de hogere wetgeving en de grondwettelijke principes moeten zijn. ‘Een wettelijke toets van de gemeentebelasting op kantoorgebouwen lijkt ons opportuun,’ benadrukt Jonckheere. Hij merkt tegelijk op dat de vastgoedsector zelf niet echt geneigd is de legaliteit van deze gemeentebelastingen aan te vechten of te betwisten omdat voor hen het verkrijgen van vergunningen een prioriteit zijn en ze de gemeenten niet tegen zich in het harnas willen jagen.
KI betwisten?
De consultant bij Ayming hoopt uiteindelijk dat het kadastraal inkomen wordt herzien of dat de administratie een flexibelere positie zal innemen. ‘Is dit niet het geval dan gaan we dat kadastraal inkomen altijd betwisten, zeker bij gebouwen die volledig gestript zijn en eigenlijk nog slechts een skelet zijn. We zijn immers van mening dat het kadastraal inkomen moet gereduceerd worden. De beroepsvereninging van de vastgoedsector, UPSI/BVS wil dit trouwens ook, zeker op het moment dat er werken bezig zijn zodat de vastgoedonderneming veel minder de impact van de belastingen voeltEn op het einde der werken kan dan een nieuw en rechtvaardiger kadastraal inkomen op staat van het gebouw worden bepaald.’
Hij voegt er meteen aan toe dat het kadastraal inkomen eigenlijk de beste manier is om rechtszekerheid aan ondernemingen te bieden want dan kunnen ze hier perfect hun kosten inschatten. ‘Een onderneming begint niet zomaar lukraak met een gebouw, ze maakt een hele business case op en de kosten moeten zeer goed worden ingeschat.’ De mogelijkheid van improductiviteit in Vlaanderen en Wallonië (en dus niet in Brussel) kunnen weliswaar soelaas brengen voor de projecten die daar gelegen zijn maar ondernemingen zijn steeds onderworpen aan de voorwaarden en deadlines dewelke op hun beurt verschillend zijn per regio. Bovendien is dit vanuit een cashflow perspectief ook minder interessant.
