Clément Inbona, Fund Manager, La Financière de l’Echiquier.
De afgelopen dagen berichtten de financiële media over problemen bij een aantal banken. Dat die verband houden met een schokgolf die vanuit de vastgoedsector ook het banksysteem beroert, roept onaangename herinneringen op. Doemt het spookbeeld van de subprimecrisis weer op?
De bron van alle onrust is ditmaal commercieel vastgoed in de Verenigde Staten, een gigantische sector die alle gebouwen omvat die niet als woning of infrastructuur zijn geclassificeerd en die vandaag in zwaar weer verkeert. Het epicentrum van de schok ligt in de kantorensector, die door de abrupte stijging van de rente en de veranderende gewoontes een dubbele klap kreeg. Door de opkomst van telewerken en flexplekken ligt de vraag naar kantoorruimte nog altijd lager dan voor corona. Bijgevolg is de leegstand ondanks de volledige werkgelegenheid historisch hoog. Als de vraag afneemt en het aanbod van nature weinig elastisch is, dalen logischerwijs de prijzen. Zo zijn volgens de door Green Street berekende index kantoorgebouwen in de Verenigde Staten sinds maart 2022 gemiddeld 21% in waarde gedaald. Dat weegt uiteraard op de balansen van vastgoedspelers die in die sector actief zijn en verontrust de overheid. De Amerikaanse minister van Financiën Janet Yellen liet onlangs weten zich zorgen te maken over de gevolgen voor de financiële sector. In eerste instantie noemde ze de regionale banken, de grootste kredietverleners voor de sector, en enkele dagen later ook de hypotheekverstrekkers die buiten de banksector opereren en dus minder streng gereglementeerd zijn.
De schok situeert zich in de Verenigde Staten, maar door het geglobaliseerde karakter van de economie zijn de trillingen voelbaar in alle continenten. Dat zien we in Japan, waar de koers van Aozora Bank met een derde daalde nadat die voor het eerst sinds 2009 had laten weten het jaar met verlies af te sluiten als gevolg van waardeverminderingen op Amerikaanse activa. We zien het ook in Europa, waar de Duitse banken Deutsche Pfandbriefbank en Aareal Bank zorgen baren. Hun obligaties noteren met zo’n grote korting dat zij het moeilijk zouden kunnen krijgen om zich te herfinancieren. Ook hier ligt de oorzaak van de moeilijkheden in de aanzienlijke blootstelling van beide instellingen aan Amerikaans vastgoed.
Op het eerste gezicht kan de toestand zorgwekkend lijken, maar vooralsnog blijven de problemen beperkt tot kleinere spelers op de markt. De meeste grote banken kunnen geruststellende resultaten voorleggen en ondervinden weinig hinder van de crisis. De banksector van vandaag is niet te vergelijken met die van 2008 – de kapitaalvereisten, de regelgeving en het toezicht zijn flink aangescherpt. Het mag dan ook niet verbazen dat de instellingen die vandaag kwetsbaar blijken, banken zijn die de toezichthouders niet als systeemrelevant beschouwen. De directe oorzaak van hun moeilijkheden is namelijk de langdurige verkrapping van het monetaire beleid, waarvan sectoren en bedrijven die met hefboomfinanciering werken het eerste slachtoffer zijn.
De malaise in Amerikaans commercieel vastgoed en de daardoor veroorzaakte schade in de financiële sector blijven vooralsnog binnen de perken. De overheid volgt de situatie op de voet en de centrale banken staan klaar om snel in te grijpen om te verhinderen dat de brand overslaat naar de rest van de sector. Deze crisis heeft dan ook weinig weg van een kanarie die een mijnramp aankondigt; het lijkt eerder een lokale ontploffing in een zijgang.
