L’expérience des investisseurs est rarement univoque. Les gains sont accueillis avec joie, mais il y a toujours l’hésitation de savoir s’il faut prendre ses bénéfices avant que la tendance ne s’inverse. Les pertes sont redoutées, mais la psychologie des coûts irrécupérables peut renforcer la détermination.
Alors, comment les investisseurs doivent-ils lire les marchés aujourd’hui ? Les actions continuent d’avancer, mais les risques macroéconomiques sont toujours présents. Les obligations offrent des rendements attrayants par rapport à l’ère de l’assouplissement quantitatif, mais le spectre de l’inflation empêche pour l’instant la politique monétaire de réellement plaider en faveur de cette classe d’actifs.
Heureusement, les investisseurs ont, face à ces émotions contradictoires, des options alternatives. L’immobilier est un secteur clé – 2024 pourrait bien être l’une des meilleures périodes jamais connues pour l’immobilier européen, offrant aux investisseurs une opportunité rare d’investir à un point bas cyclique alors que les fondamentaux commencent à s’améliorer.
Nous devons reconnaître que l’immobilier a fait face en 2023 à un ouragan de catégorie 5, la vitesse et l’ampleur des hausses de taux d’intérêt ayant affecté à la fois les propriétaires très endettés et le sentiment des investisseurs. Certains effets sont encore visibles, avec des gros titres négatifs concernant les promoteurs immobiliers et les banques en difficulté dans divers endroits aux États-Unis, en Allemagne et en Chine. De plus, la pandémie a également eu un effet très marqué sur le secteur des bureaux, réduisant la demande à un moment où l’offre était abondante, notamment sur le marché américain.
Alors, quelles sont les bonnes nouvelles ? Premièrement, les taux d’intérêt semblent avoir atteint un plateau ; quelle que soit la vitesse à laquelle ils diminueront – une question actuellement très débattue sur les marchés – il est peu probable qu’ils augmentent davantage. Les actions mondiales ont déjà réagi à cela et se trouvent à des niveaux élevés, des États-Unis au Japon. Les obligations ont légèrement reculé après leur forte hausse à la fin de 2023 mais peuvent maintenant évoluer dans une fourchette jusqu’à ce que les banques centrales clarifient leurs intentions.
L’immobilier, en revanche, doit encore se remettre des bas niveaux. Il semble n’y avoir aucune raison pour laquelle les prix des actifs dans ce marché ne pourraient pas augmenter avec le temps, car les investisseurs réalisent que le pire effet de la hausse des taux est maintenant derrière nous.
Alors que les investisseurs peuvent profiter de ce moment d’entrée attrayant – et il y a encore de nombreux vendeurs motivés dans l’immobilier permettant aux acheteurs de faire de bonnes affaires – les améliorations des conditions macroéconomiques peuvent offrir un soutien supplémentaire pour la croissance des loyers et les prix des actifs. Des preuves de résilience économique seraient donc un bonus supplémentaire pour l’immobilier qui ne s’est pas encore reflété dans les valorisations.
En fait, l’immobilier européen a enregistré une hausse des loyers en 2023, soutenue par une dynamique favorable de l’offre et de la demande. Dans certains secteurs, la croissance a atteint des chiffres à deux chiffres en raison d’une pénurie d’offre nouvelle – même dans le secteur des bureaux le plus difficile. Le taux de vacance des bureaux européens est bas, allant de seulement 19 % au centre de Paris à moins de 10 % à Londres, Madrid, Francfort et Berlin. Par conséquent, les loyers de bureaux moyens dans les grandes villes européennes ont augmenté de plus de 63 % l’année dernière. Avec une pénurie continue de nouveaux développements, cette tendance devrait se poursuivre en 2024 ; la faiblesse du marché a réduit de plus de 50 % le nombre de projets de développement, ce qui signifie que si et quand il y aura une reprise économique en Europe, cela sera accompagné d’aucune nouvelle offre dans un marché déjà limité et sous-approvisionné, ce qui devrait conduire à une croissance des loyers. Pour ceux qui sont prêts à penser que l’immobilier bénéficiera d’une plus-value à la fin du cycle de hausse des taux, comme l’ont fait d’autres classes d’actifs, de telles augmentations des loyers – surtout dans les meilleurs emplacements – devraient s’avérer très attrayantes.
Donc, alors que les investisseurs doivent tenir compte d’une multitude de risques pour les actions et les obligations, l’immobilier a déjà intégré beaucoup de mauvaises nouvelles et le profil de rendement semble maintenant fortement orienté à la hausse. Acheter autour des points bas du marché auxquels nous faisons face actuellement en raison de l’environnement de taux a historiquement été gratifiant pour les investisseurs cherchant des plus-values dans l’immobilier. Cet aspect de timing, plus les perspectives de croissance des loyers pour les bons secteurs avec une offre limitée, et la tendance de durabilité à plus long terme où les bâtiments « plus verts » attirent une prime, pourrait constituer une combinaison puissante. Lorsque la confiance est au plus bas, les opportunités sont souvent les plus grandes.
