Solange Saghbini, Senior Tax Advisor, Nagelmackers.
Comme bon nombre de nos concitoyens, vous avez peut-être une ‘brique dans le ventre’ et entendez acquérir sous peu une nouvelle résidence dans le sud de la France pour profiter d’un temps plus clément. Au même moment, votre fils de 28 ans qui travaille depuis quelques années et est encore locataire, envisage lui aussi d’acquérir son premier nid avec sa dulcinée. Votre fils et vous-même vous interrogez bien évidemment sur les possibilités de financement de vos projets immobiliers respectifs, et notamment sur les avantages fiscaux qui seraient liés à un crédit éventuel. Quels sont les grands points à garder à l’esprit avant de vous lancer ?
La seconde résidence
Les avantages fiscaux éventuels liés au crédit pour l’acquisition d’une seconde résidence sont du ressort du fédéral. Ainsi, il est encore possible aujourd’hui de bénéficier du système dit de l’épargne à long terme qui consiste en une réduction d’impôts de 30% à postuler via votre déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques. Bien entendu, cette réduction est plafonnée et diverses conditions doivent être respectées pour pouvoir y prétendre (durée du crédit, forme du crédit, objet…). Mais ce système voit ses jours comptés : en effet, les nouveaux crédits qui seraient souscrits dans ce cadre à partir du 1er janvier 2024 n’ouvriront plus droit à cet avantage. Les anciens crédits resteront eux sous l’égide de leur régime antérieur. Il sera, par contre, a priori toujours possible de déduire les intérêts de ce crédit de l’ensemble de vos revenus immobiliers imposables (liés aux biens dits non-propres). Pour ce faire, le crédit ne doit répondre à aucune condition particulière hormis son objet. .
L’habitation propre
Pour le crédit lié à l’acquisition d’un bien propre, c’est cette fois la région qui est compétente. Ainsi, pour un nouveau crédit destiné à son bien propre, seule la Wallonie permet encore, via le système dit du chèque habitat, de profiter d’un avantage fiscal à l’impôt des personnes physiques. A nouveau, les montants sont plafonnés et diverses conditions doivent être respectées. Les autres régions, à l’inverse, ont supprimé, pour les nouveaux crédits, les régimes qui existaient jusqu’alors et qui conféraient à l’impôt des personnes physiques un avantage fiscal (woonbonus, bonus logement…).
Néanmoins, chaque région a concédé du terrain en matière de droit’ d’enregistrement. Chacune prévoit des abattements et réductions spécifiques des droits d’enregistrement (sous conditions). Ces avantages peuvent parfois être conséquents et constituent évidemment un gain fiscal en une fois, au moment de la passation de l’acte notarié. Nous y reviendrons dans un article qui paraîtra prochainement sur notre site web.
Les outils à votre disposition
Ne perdez pas de vue qu’outre les avantages fiscaux éventuels directs liés à l’acquisition elle-même (avantages à l’impôt des personnes physiques, droits d’enregistrement), certains outils de planification patrimoniale comme la donation immobilière ou l’achat scindé permettent de réduire la facture fiscale en cas de décès. Par ailleurs, si vous êtes dirigeant d’entreprise, et que vous constituez un EIP via votre société, il est également possible de l’utiliser comme levier de financement pour votre projet immobilier en privé via une avance ou une mise en gage de l’EIP.
N’hésitez pas à discuter de vos projets immobiliers et de ces différentes possibilités d’acquisition avec votre conseiller habituel ou avec l’un de nos experts, estate & tax planner ou professional client banker.
