De ervaring van de belegger is zelden eenduidig. Winsten worden met vreugde verwelkomd, maar er wordt ook getwijfeld of er winst moet worden genomen voor het tij keert. Verliezen worden gevreesd, maar de psychologie van verzonken kosten kan de vastberadenheid versterken.
Dus hoe moeten beleggers de markten vandaag de dag lezen? Aandelen stomen door, maar macro-economische risico’s liggen nog steeds op de loer. Obligaties bieden aantrekkelijke rendementen in vergelijking met het tijdperk van kwantitatieve versoepeling, maar het inflatiespook verhindert tot nu toe dat het monetaire beleid écht gaat pleiten voor deze activaklasse.
Gelukkig hebben beleggers, gezien deze tegenstrijdige emoties, alternatieve opties. Vastgoed is een belangrijke sector – 2024 zou wel eens een van de beste periodes ooit voor Europees vastgoed kunnen zijn, en biedt beleggers een zeldzame kans om te beleggen op een cyclisch dieptepunt, net nu de fundamentals beginnen te verbeteren.
We moeten erkennen dat vastgoed in 2023 te maken kreeg met een orkaan van categorie 5, waarbij de snelheid en omvang van de renteverhogingen zowel eigenaren met veel schulden als het sentiment onder beleggers teisterden. Sommige effecten zijn nog steeds zichtbaar, met negatieve krantenkoppen over projectontwikkelaars en banken in problemen op uiteenlopende plaatsen in de VS, Duitsland en China. Daarnaast had de pandemie ook een zeer sterk effect op de kantorensector, waardoor de vraag afnam in een tijd van veel nieuw aanbod, met name op de Amerikaanse markt.
Dus wat is het goede nieuws? Ten eerste lijken de rentevoeten nu een plateau te hebben bereikt; ongeacht het tempo waarin ze dalen – waarover momenteel veel wordt gediscussieerd op de markten – is het onwaarschijnlijk dat ze verder zullen stijgen. Wereldwijde aandelen hebben hier al op gereageerd en staan op piekkoersen van de VS tot Japan. Obligaties zijn iets teruggevallen na hun sterke rally aan het einde van 2023, maar kunnen nu bewegen binnen een vork totdat centrale banken hun intenties duidelijker communiceren.
Vastgoed daarentegen moet zich nog herstellen van de dieptepunten. Er lijkt geen reden te zijn waarom de activaprijzen in deze markt zich na verloop van tijd niet hoger zouden kunnen aanpassen, omdat beleggers inzien dat het ergste effect van de stijgende rente nu achter de rug is.
Terwijl beleggers kunnen profiteren van dit aantrekkelijke instapmoment – en er zijn nog steeds veel gemotiveerde verkopers in vastgoed, zodat kopers zaakjes kunnen doen – kunnen verbeteringen in de macro-economische omstandigheden extra steun bieden voor huurgroei en activaprijzen. Bewijs van economische veerkracht is dus nog een extra meevaller voor vastgoed die nog tot uiting moet komen in waarderingen.
In feite heeft Europees vastgoed in 2023 stijgende huurprijzen opgetekend, ondersteund door een gunstige dynamiek van vraag en aanbod. In sommige sectoren bereikte de groei dubbele cijfers door een gebrek aan nieuw aanbod – zelfs in de meest uitdagende sector, kantoren. De leegstand in Europese kantoren is laag, van slechts 1,9% in het centrum van Parijs tot minder dan 10% in Londen, Madrid, Frankfurt en Berlijn. Hierdoor stegen de gemiddelde kantoorhuren in Europese topsteden vorig jaar met meer dan 6,3%.[1] Met een aanhoudend tekort aan nieuwe ontwikkelingen zou deze trend zich in 2024 moeten voortzetten; door de zwakke markt is het aantal ontwikkelingsprojecten met meer dan 50% gedaald, wat betekent dat als en wanneer er een economisch herstel komt in Europa, dit zal worden beantwoord met geen nieuw aanbod in een reeds beperkte en onderbevoorrade markt, wat zou moeten leiden tot huurgroei. Voor diegenen die bereid zijn te denken dat vastgoed kapitaalwinst zal boeken aan het eind van de rentestijgingscyclus, zoals andere activaklassen al hebben gedaan, zouden dergelijke huurprijsstijgingen – vooral op toplocaties – zeer aantrekkelijk moeten blijken.
Dus terwijl beleggers rekening moeten houden met een veelheid aan risico’s voor aandelen en obligaties, heeft vastgoed al veel slecht nieuws ingeprijsd en lijkt het rendementsprofiel nu sterk opwaarts gericht. Kopen rond de dieptepunten van de markt, waar we nu mee te maken hebben vanwege de renteomgeving, is historisch gezien lonend geweest voor beleggers die meerwaarde zoeken in vastgoed. Dit timingaspect, plus de huurgroeivooruitzichten voor de juiste sectoren met een beperkt aanbod en de duurzaamheidstrend op langere termijn waarbij ‘groenere’ gebouwen een premie aantrekken, zou een krachtige combinatie kunnen zijn. Wanneer het vertrouwen op een dieptepunt staat, zijn de kansen vaak het grootst.
