Alexis Bienvenu, Fund Manager, La Financière de l’Echiquier
Op het eerste gezicht is niets zo tastbaar en betrouwbaar als vastgoed: het heeft een direct nut, levert inkomsten op, is gereglementeerd en wordt al jarenlang verhandeld op een sterk uitgebouwde markt. De Engelse term is niet voor niets ‘real estate’, letterlijk vertaald ‘reëel bezit’. Cryptomunten, daarentegen, zitten aan het volledig virtuele uiteinde van het spectrum: ze zijn immaterieel, worden weinig gebruikt, zijn voor gewone stervelingen compleet ondoorgrondelijk, genereren zelf geen inkomsten, zijn aan weinig regels onderworpen en bestaan nog maar pas…
En toch zijn bij vastgoedbeleggingen de afgelopen maanden wereldwijd enorme bedragen verdampt en lijkt het alsof de hoge waarderingen van de afgelopen jaren uiteindelijk ook slechts virtueel waren. Dat zagen we niet alleen in China, waar beleggers de sector massaal wantrouwen na het faillissement van enkele grote projectontwikkelaars, maar ook in de meeste ontwikkelde landen – in die mate dat een aantal regionale banken in de Verenigde Staten en recenter de Deutsche Pfandbriefbank in de problemen kwamen. In Zweden, een van de landen waar vastgoed het meest onder druk staat, volgt de centrale bank de situatie op de voet om een algemene bankencrisis te vermijden. In Frankrijk zagen sinds begin 2023 meer dan twintig vastgoedbeleggingsvennootschappen zich genoodzaakt de waarde van hun rechten van deelneming te verlagen1, meestal met zo’n 10% tot 15%. Ook voor dit jaar zijn er al nieuwe waardeverminderingen aangekondigd.
Tegelijkertijd schieten de koersen van virtuele munten de hoogte in. De bitcoin klom eind februari naar 63.000 Amerikaanse dollar. Daarmee is hij al bijna 50% meer waard dan begin dit jaar en komt het record van meer dan 67.000 Amerikaanse dollar uit 2021 in zicht. Geldt in tijden van stijgende rente dat een volstrekt virtuele belegging waardevaster is dan de meest ‘reële’ activa? Is digitaal steviger dan beton?
Een aantal kenmerken van virtuele munten speelt onmiskenbaar in hun voordeel: ze zijn relatief eenvoudig te verhandelen in vergelijking met vastgoed, hun prijzen reageren onmiddellijk, het aanbod wordt steeds gevarieerder, de verhandelde volumes stijgen enz. Zelfs de Amerikaanse toezichthouder heeft onlangs ingestemd met de oprichting van fondsen die in bitcoin beleggen. In twee maanden tijd zijn daar miljarden dollars naartoe gestroomd2. Bovendien zijn ze in zekere zin transparant over de risico’s: virtuele munten steken niet onder stoelen of banken dat ze volatiel zijn. De risico’s van fysiek vastgoed daarentegen worden nogal eens onderschat door beleggers. Volatiliteit manifesteert zich in dat deel van de markt in vlagen, en houdt zich de rest van de tijd gedeisd. Risico is op de vastgoedmarkt namelijk niet zozeer een permanente deining als wel een plotselinge overstroming – ‘wild’, om het in de woorden van wiskundige Benoît Mandelbrot te zeggen.
Anderzijds worden de risico’s van zuiver virtuele beleggingen, hoewel duidelijk zichtbaar, niet altijd goed begrepen. Hoe valt bijvoorbeeld te verklaren dat de bitcoin in zeven maanden tijd 520% steeg3 om kort nadien in een jaar tijd 75% van zijn waarde weer te verliezen4? Zo’n koersverloop is vooral een kwestie van speculatie. Het risico van vastgoed schuilt voor een deel inderdaad onderhuids, maar het houdt ten minste verband met factoren die beleggers tot op zekere hoogte intuïtief aanvoelen – in de eerste plaats de rente, maar ook de kwaliteit van het gebouw, de ligging en de solvabiliteit van de huurder. Bij virtuele munten lijkt het vooralsnog echter moeilijk om een verband te leggen tussen de risico’s van dergelijke beleggingen en fundamentele parameters.
Dat ‘ongefundeerde’ karakter is een van de voornaamste argumenten die twee auteurs van de Europese Centrale Bank in een recent opiniestuk tegen de bitcoin naar voren brengen5. Zij voeren aan dat de munt bij gebrek aan intrinsiek rendement of enig ander blijvend en werkelijk nut, een ‘reële’ waarde heeft van … nul! Toch houden ongetwijfeld weinig beleggers rekening met de mogelijkheid dat de bitcoin op een dag 0 dollar waard zal zijn. Zo bekeken schatten zij de onderliggende risico’s ervan dus niet echt correct in. Bij vastgoed daarentegen is het risico uiteindelijk beperkt: hoe zou de waarde van vastgoed, zelfs van matige kwaliteit, ooit tot nul kunnen dalen ?
Er is dus alle reden om aan te nemen dat beleggers uiteindelijk opnieuw ‘reële’ activa zullen verkiezen boven virtuele wanneer de prijscorrectie achter de rug is – al kan dat, toegegeven, nog wel even duren. Zuiver virtuele activa zullen onvoorspelbaar blijven zolang zij geen fundamentele waarde hebben … tenzij we het plezier van speculeren, het nut van een munteenheid voor criminele activiteiten of argwaan tegenover de munten van nationale overheden als ‘fundamentele waarde’ beschouwen. In dat geval is de kans inderdaad klein dat de bitcoin op een dag niets meer waard is. Reële en virtuele activa hebben dan ook allebei hun plek, maar ook elk hun eigen voor- en nadelen die we niet mogen verwarren.
1 Les Echos, 18/01/2024.
2 Bloomberg, 29/02/2024.
3 Tussen 23/09/2020 en 15/04/2021 – bron: Bloomberg.
4 Tussen 09/11/2021 en 09/11/2022 – bron: Bloomberg.
5 « ETF approval for bitcoin – the naked emperor’s new clothes », ECB blog, door Ulrich Bindseil en Jürgen Schaaf, 22/02/2024
