Alexis Bienvenu, Fund Manager, La Financière de l’Echiquier.
Saola, de krachtigste tyfoon in decennia die de Parelrivierdelta heeft getroffen, waar megasteden als Hongkong, Guangzhou en Shenzhen liggen, is niet de enige wervelstorm die China treft. Het land wordt al twee jaar lang geteisterd door een tweede tyfoon, die veel krachtiger is dan de eerste, maar zich langzaam voortbeweegt. We hebben het over het leeglopen van de vastgoedzeepbel.
De kwetsbare dynamiek in de vastgoedsector werd aanvankelijk gemaskeerd door de coronacrisis, maar dat was van tijdelijke aard. De crisis in een sector die bijna 30% van het bbp en twee derde van het vermogen van de Chinese huishoudens vertegenwoordigt, tekent zich steeds duidelijker af. De eerste alarmsignalen gingen af in 2021, toen Evergrande, een van de grootste Chinese projectontwikkelaars, niet meer aan al zijn betalingsverplichtingen kon voldoen. Begin 2023 verbeterde de situatie en leek er een herstel in de lucht te hangen dankzij de economische opleving die er kwam na de heropening van de Chinese economie en de verruimingsgezindere uitspraken van de autoriteiten over de huursector. Maar het aantal transacties en de prijzen op de woningmarkt gingen daarna weer in versneld tempo omlaag. Volgens voorlopige gegevens van China Real Estate Information Corporation is de verkoop van nieuwe huizen, zoals gemeten bij de 100 grootste vastgoedbedrijven, in augustus 2023 gedaald met 33,9% op jaarbasis. De vastgoedinvesteringen zijn met 8,5% gedaald op jaarbasis, waardoor de bbp-groei bijna een procentpunt lager zou kunnen uitkomen. Bovendien voorspelt de Bloomberg-consensus nu een economische groei van slechts 5,1% per jaar, wat toch enigszins achterblijft bij doelstelling van de Chinese overheid, die in mei nog op 5,7% lag. Evergrande is onlangs failliet verklaard in de Verenigde Staten. En de mogelijkheid bestaat dat de grootste Chinese projectontwikkelaar, Country Garden, niet aan al zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. De toekomst van het bedrijf is precair, ook al zullen de autoriteiten het niet in de steek laten.
Er zijn namelijk nieuwe steunmaatregelen aangekondigd. Zeer onlangs kregen banken de opdracht om de hypotheekrente te verlagen. De beperkingen op het gebied van reserves in vreemde valuta zijn versoepeld en de aanbetalingen voor het starten van een vastgoedinvestering zijn verlaagd.
Dit zou moeten voorkomen dat de markt volledig instort, maar de maatregelen van de autoriteiten komen laat en hebben een zuinig karakter. Waarom zoveel gematigdheid? Is dit te wijten aan een gebrek aan middelen, of is het juist een teken van politieke wijsheid en wil de regering een buitensporige stimulering van de economie – een erfenis van het beleid uit het verleden, dat uiteindelijk tot het uiteenspatten van de zeepbel leidde – voorkomen?
De verklaring is waarschijnlijk een combinatie van beide. De Chinese middelen om het herstel te stimuleren zijn momenteel beperkt als gevolg van de fenomenale schulden die zijn opgebouwd sinds de wereldwijde crisis van 2008. De bestrijding daarvan resulteerde zowel in China als elders in een enorme stijging van de schuldenlast. De totale schuld van het land – en niet alleen die van de centrale overheid – is gestegen van 160% van het bbp in 2008 naar 360% in 20221. Er kan geen sprake van zijn om deze toch al zware last nog veel verder te laten oplopen, vooral niet in een periode van nul- of zelfs negatieve inflatie. Maar we kunnen ook de hypothese naar voren schuiven – zekerheid is in deze kwestie onmogelijk – dat de keuze van Xi Jinping om de schulden niet buitensporig te verhogen aansluit op zijn langetermijnambitie. Daarmee doelen we op het stabiliseren van de overheidsfinanciën, vooral de lokale, ook als dit een ernstige vastgoedcrisis veroorzaakt, net zolang tot er een systemisch breekpunt in zicht komt. Dan pas wordt er op de rem gestaan. De Chinese banken, die naar het schijnt goed gekapitaliseerd zijn, zouden een dergelijke crisis het hoofd moeten kunnen bieden, zoals met name blijkt uit een analyse van de Franse bank Société Générale. Een riskante maar op lange termijn misschien wel heilzame keuze voor het centrale gezag. Vooral voor iemand die waarschijnlijk mikt op een herverkiezing eind 2027…
De gevolgen voor de wereldeconomie kunnen niet worden genegeerd. De ontvolking in China, waarvan de groei de komende jaren structureel onder de 5%, misschien 4% of zelfs 3% zou kunnen dalen, betekent een gemis voor de wereldwijde groei. Dat geldt vooral voor de westerse industrieën die op Chinese consumenten rekenen, en voor de Chinese aankopen van buitenlandse obligaties, die flink hebben bijgedragen aan de schuldopbouw van het Westen.
Deze stille financiële tyfoon is nog niet uitgeraasd. Maar niet alle gevolgen ervan zijn negatief. Een minder glansrijk China kan worden beschouwd als een minder gevaarlijke concurrent voor de Amerikaanse overheersing, wat zou kunnen leiden tot minder confrontaties tussen beide landen. Hierdoor zou de wereld ook meer aandacht kunnen krijgen voor bepaalde kwesties, zoals de transitie naar een minder koolstofintensieve economie, waarvoor China inspanningen levert die in veel andere landen uitblijven.
De tyfoon in de Chinese vastgoedsector zal daarom niet alleen chaos achter zich laten, maar ook perspectieven creëren voor een nieuw groeitijdperk.
1 Bloomberg
